Ordonnance du juge des loyers commerciaux près le Tribunal de Grande Instance de BERGERAC, 27 mai 2014, RG 13/00518
Le 29 décembre 2012, la société A. sollicitait de son bailleur une révision du loyer de son local commercial, initialement fixé à 26.901,98 euros par an, pour modification des facteurs de commercialité et proposé un loyer de 12.000 euros soit 200 euros du m2.
Le bailleur a refusé cette révision triennale du loyer commercial.
La société A. assigna son bailleur devant le juge des loyers commerciaux lequel ordonna une expertise afin de déterminer la valeur du loyer du local commercial.
Le rapport d’expertise évaluait le loyer annuel à 18.000 euros.
Insatisfaite du rapport d’expertise, le bailleur a fait procéder à des expertises privées fixant le loyer annuel à 23.000 euros.
Dans un premier temps, le cabinet demandait au juge des loyers commerciaux que les expertises privées sollicitées par le bailleur soient écartées des débats.
En effet, il arguait que les expertises privées produites par le bailleur ne respectaient ni le principe du contradictoire, ni le principe de l’égalité des armes dans la mesure où la société A. n’a été ni avertie, ni conviée aux opérations d’expertise.
Dans un second temps, le cabinet arguait que la modification des facteurs locaux de commercialité justifiait une révision à la baisse du loyer commercial.
En effet, conformément au Code du commerce, la valeur locative d’un local commercial est fixée, à défaut d’accord entre les parties, en fonction de différents éléments : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En l’espèce, il apparaissait d’une part, que l’implantation d’enseignes très attractives à proximité du centre commercial où la société A. exerçait son droit au bail avait occasionné une baisse considérable de la fréquentation et donc du chiffre d’affaire de toute la zone commerciale.
D’autre part, une baisse substantielle de fréquentation de la partie de la galerie marchande dans laquelle se situe le local loué par la société A. était relevée par l’expert judiciaire.
Ces changements notables relevés à l’extérieur et à l’intérieur du centre commercial permettaient de démontrer qu’il existait bien une modification des facteurs locaux de commercialité et donc qu’une réduction du loyer commercial dans le cadre de la révision triennale était justifiée.
Ensuite, le cabinet mettait en avant le caractère excessif de la valeur locative eu égard à la situation du local au sein de la galerie marchande ainsi qu’à la situation de la galerie marchande par rapport à son milieu extérieur.
In fine, le juge des loyers commerciaux accueillait favorablement l’ensemble des moyens développés par le cabinet et faisait droit à la demande de réduction du loyer commercial en le fixant à la somme de 18.000 euros annuel, soit une réduction de plus de 33% par rapport au loyer précédant.
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