Vente immobilière et vice caché : le Cabinet évite une condamnation de plus de 50.000 euros à son client vendeur d’un bien immobilier

Tribunal de Grande Instance de PERIGUEUX, 14 mai 2019 (RG n°17/00870)

L’acquéreur est débouté de ses demandes en application de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du Code civil contre le vendeur d’un bien immobilier après la découverte d’un état très vétuste de la charpente nécessitant une réfection complète. Le Tribunal a fait application de la clause de non-garantie du contrat de vente en excluant la mauvaise foi du vendeur s’agissant de sa connaissance du vice.

Au cours de l’année 2014, Monsieur V. consentait à Madame N. la vente d’un bien immobilier lui appartenant. Un dégât des eaux étant survenu préalablement à la vente et compte tenu des travaux de réfection à prévoir, une réduction du prix était concédée par le vendeur à hauteur d’environ 10%.

Durant les négociations en vue de la vente, l’acquéreur avait visité à plusieurs reprises l’immeuble, accompagné d’un architecte et de différents artisans.

La vente était finalement conclue en août 2014.

Quelques mois plus tard, l’acquéreur informait le vendeur de la nécessité de procéder à des travaux de réfection de la toiture en très mauvais état de sorte que la solidité de l’ouvrage pouvait être compromise.

Une procédure judiciaire était engagée par l’acquéreur, qui sollicitait la condamnation du vendeur au paiement d’une somme de plus de 50 000 euros correspondant au montant des travaux de reprise, outre la réparation du préjudice économique résultant de la perte de loyer, du préjudice de jouissance et du préjudice moral.

Une expertise judiciaire était diligentée au contradictoire des deux parties et permettait de mettre en évidence un état extrêmement dégradé de la charpente qui non visible lors de la vente.

Si selon l’article 1643 du code civil le vendeur est tenu des vices cachés, même non connus, à l’égard de l’acquéreur, ce principe souffre d’une exception lorsqu’il est stipulé dans l’acte de vente que le vendeur n’est tenu d’aucune garantie.

Tel était le cas en l’espèce, l’acte de vente notarié précisant que l’acquéreur acceptait prendre le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelle cause que ce soit, y compris les vices cachés.

Afin d’échapper à l’application de cette clause, l’acquéreur prétendait que le vendeur avait nécessairement connaissance du vice au motif qu’il aurait procédé lui-même à des travaux d’isolation et de faux-plafond et qu’il aurait ainsi eu connaissance de l’état dégradé de la charpente au moment de la vente.

La défense des intérêts du vendeur a consisté à démontrer que, d’une part, il ne pouvait être déduit sa connaissance des vices du seul fait de la réalisation de quelques menus travaux sans rapport avec la charpente. D’autre part, nous avons démontré que le vendeur ne pouvait avoir connaissance de l’état de la charpente au moment de la vente en l’espèce, et ce notamment grâce à des factures d’interventions antérieures de professionnels du traitement du bois qui ne faisaient nullement état de tels désordres.

Nous sollicitions dès lors l’application de la clause de non-garantie, au regard de la bonne foi du vendeur profane.

Le Tribunal a fait droit à l’ensemble de nos demandes et a débouté l’acquéreur de ses prétentions, à hauteur de plus de 50 000 euros, contre le vendeur.

Julien Plouton

Maître Julien PLOUTON a créé sa propre structure en 2009 après quatre années d’exercice au sein d’un cabinet d’avocats orienté vers le droit des affaires et le droit des contrats puis d’un cabinet spécialisé en droit pénal.

Souhaitant créer une structure souple qui privilégie la relation humaine, la disponibilité et la réactivité tout en faisant bénéficier ses clients d’une approche juridique transversale pour chaque dossier.

Ainsi, pour le cabinet, chaque dossier a son importance, son histoire et ses enjeux.

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