Quel est le régime juridique de la cession de droit au bail commercial ?

La cession de droit au bail commercial

C’est le contrat par lequel le locataire appelé le cédant transmet à un tiers, le cessionnaire, le bail avec les droits et les obligations qui s’y rattachent.
Il convient de distinguer la cession de droit au bail de la cession du fonds de commerce. De ce fait, si la première peut être expressément interdite par le bailleur; il ne saurait prohiber une cession de droit au bail incluse dans une cession de fonds de commerce.

Ainsi la distinction entre les deux cessions suppose de s’attacher à l’existence d’une clientèle attachée à la cession de fonds de commerce.
Le bailleur peut également restreindre la cession de droit au bail. En insérant notamment une clause de préemption à son profit; une clause subordonnant la cession à son autorisation ou encore une clause prévoyant son agrément de la personne du cessionnaire.

L’article L214-1 et suivants du Code de l’urbanisme institue un droit de préemption communal. Pour toute cession de fonds artisanaux; de fonds de commerce ou de baux commerciaux intervenant dans le périmètre de sauvegarde du commerce de proximité.

Avant la rédaction du bail

Ainsi, avant de rédiger la cession de droit au bail, il convient en premier lieu de s’assurer que le bien, objet de la cession, ne se situe pas dans un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité. Si tel est le cas, il convient de rédiger le formulaire Cerfa 13644*01 pour déclarer à aux services municipaux de l’urbanisme la cession du droit au bail. Les services municipaux ont alors 2 mois pour exercer leur droit de préemption (le silence à l’issue du délai valant refus d’exercer le droit de préemption).

La cession du bail est soumise aux formalités prévues par l’article 1690 du Code civil. De plus, la signification de la cession au débiteur cédé, le bailleur, sauf si ce dernier l’a accepté par acte authentique. A défaut, la cession lui est inopposable.

Ainsi, la cession de bail, qui n’est autre qu’une cession de créance, emporte dessaisissement du cédant au profit du cessionnaire. Le cessionnaire devient titulaire des droits nés du bail.
De son côté, le cédant est tenu de garantir le cessionnaire du droit au bail. Notamment d’informer le cessionnaire des contestations ou infractions nées au cours du bail.

S’agissant des rapports entre le cédant et le bailleur, le principe est que ce dernier ne peut exiger du premier le paiement des loyers échus postérieurement à la cession. Or, il arrive fréquemment, que le contrat de cession prévoit une solidarité entre cédant et cessionnaire. De ce fait, le cédant reste garant solidairement avec le cessionnaire de l’exécution des clauses et conditions du bail.

 

Avant la cession concrète de droit au bail, plusieurs formalités doivent être respectées :

– la réalisation des diagnostics amiante
– le risque de saturnisme ou termites
– les performances énergétiques
– états des risques naturels et technologiques
– la vérification de l’absence de privilège ou nantissement attaché au bien
– l’objet de la cession
– la rédaction du contrat qui peut s’avérer complexe

Ainsi, le cabinet se tient à votre entière disposition pour toutes informations complémentaires sur la cession de droit au bail et peut vous assister dans toutes les étapes de ce processus.