Bail commercial : Quel recours peut exercer un preneur à l’encontre de son bailleur en cas de loyer trop élevé ?

Comprendre le Bail commercial

Les articles L145-37 à L145-39 du Code de commerce prévoient la révision triennale du loyer commercial.

Le but de ce mécanisme est de faire correspondre le montant du loyer à la valeur locative. Conformément à l’article L145-33, alinéa 1er du Code de commerce qui dispose que « le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative ».

Par principe, le montant du loyer répond à la rencontre de l’offre et de la demande. Il est donc fixé par accord entre les parties.

Cependant, il est souvent nécessaire, faute d’accord entre les parties, de recourir à une fixation judiciaire du loyer commercial. Fixation qui prend en compte différents éléments : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (article L145-33, alinéa 2 du Code de commerce).

D’une part, lorsque le loyer est applicable depuis au moins trois ans, chacune des parties peut solliciter sa révision.

Il est important de noter que la date prise en compte est la date d’émission de la demande. Il conviendra donc d’envoyer la demande postérieurement à l’échéance de la période triennale sous peine de nullité de la demande.

Les modalités de la demande

La demande doit « être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert » (article R145-20 du Code de commerce). Cette demande est un préalable indispensable à l’action en fixation du loyer.

Le point de départ du délai de 3 ans est la date d’entrée en jouissance du locataire ou la date de pris d’effet du nouveau bail. Ensuite, de nouvelles demandes pourront être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

L’issue de la demande en révision peut être double : soit elle débouche sur un accord amiable des parties, entraînant une modification du loyer. Soit les parties ne s’entendent pas auquel cas la partie à l’initiative de la révision doit saisir le juge des loyers. Afin d’obtenir une révision judiciaire. Cette action en révision devra intervenir dans un délai de 2 ans à compter de la demande en révision.

En principe, la révision triennale du loyer est plafonnée. Ainsi, la variation du montant du loyer est indexée sur l’évolution de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC). Autrement dit la diminution ou la majoration du loyer commercial ne peut excéder la valeur ILC (au deuxième trimestre 2015, ILC s’établit à 108,38) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou l’indice du coût de la construction (attention, cet indice ne sert plus de base à l’indexation des loyers commerciaux pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014).

Le plafonnement

Nouveau loyer= loyer précédent * (dernier indice contenu / indice du même trimestre de l’année précédente)

Cependant, la règle du plafonnement ne s’applique pas lors de la première révision triennale suivant une déspécialisation partielle. Ou lorsque le locataire ou le bailleur apporte la preuve qu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Dans ce cas, le loyer sera fixé à la valeur locative.

Les facteurs locaux de commercialité sont définis à l’article R.145-6 du Code de commerce. Ils correspondent à l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où est situé le commerce, au lieu de son implantation, à la répartition des diverses activités dans le voisinage, aux moyens de transport, à l’attrait particulier que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée, aux modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

La procédure de révision triennale

La procédure de révision triennale du loyer commerciale est très formaliste et plusieurs étapes doivent être respectées :

  • Respecter le délai de 3 ans avant la demande de révision sous peine d’irrecevabilité de la demande ;
  • La demande de révision des loyers est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert ;
  • En cas de désaccord ou d’absence de réponse, le demandeur notifie à la partie adverse un mémoire comprenant notamment la demande initiale, les explications de droit et de fait ;
  • A l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception du premier mémoire établi, la partie la plus diligente saisit le TGI du lieu de l’immeuble par voie d’assignation.
  • Le juge fixe alors directement le loyer commercial ou ordonne une expertise.

Le cabinet reste à votre disposition pour toutes informations complémentaires et se propose de vous assister tout au long du processus de révision du loyer commercial.