Bail commercial : la révision du loyer, comment est-ce que cela fonctionne ?
- Cabinet Plouton
- 10 févr.
- 8 min de lecture
La révision du loyer commercial est encadrée par les articles L145-33 à L145-39 du Code de commerce qui définissent les conditions d'ajustement du montant du loyer pendant la durée du bail. Dans cet article: retrouvez une synthèse claire des règles de révision des loyers commerciaux pour propriétaires et locataires
Table des matières
Les fondements juridiques de l'augmentation du loyer commercial
• Le Code de commerce (articles L145-33 à L145-39) encadre strictement la révision des loyers commerciaux
• Deux mécanismes principaux : la révision triennale légale et les clauses contractuelles (indexation)
• L'augmentation est généralement limitée à la variation d'indices officiels (ILC, ILAT)
Le cadre légal de la révision du loyer en bail commercial
La révision des loyers commerciaux est principalement encadrée par les articles L145-33 à L145-39 du Code de commerce. Ces dispositions définissent les conditions dans lesquelles le loyer peut être révisé, garantissant ainsi un équilibre entre les intérêts du bailleur et ceux du preneur.
L'article L145-33 établit le principe fondamental selon lequel le montant des loyers des baux commerciaux révisés doit correspondre à la valeur locative des locaux. Cette valeur est déterminée selon plusieurs critères précis :
Les caractéristiques propres du local concerné
La destination contractuelle du local
Les obligations respectives du bailleur et du locataire
Les facteurs locaux de commercialité
Les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires
L'article L145-38 régit spécifiquement la révision triennale du loyer, qui constitue le mécanisme légal standard d'augmentation du loyer commercial pendant la durée du bail. Cette disposition est au cœur du dispositif de mise en cause des loyers commerciaux prévu par le législateur.
Les différents mécanismes de révision du loyer bail commercial
Deux mécanismes principaux permettent la révision du loyer commercial :
La révision légale triennale : intervenant tous les trois ans à la demande de l'une des parties, elle est encadrée par l'article L145-38 du Code de commerce.
La révision contractuelle : basée sur des clauses spécifiques insérées dans le bail, notamment :
La clause d'échelle mobile (ou clause d'indexation) permettant une révision automatique, généralement annuelle, en fonction d'un indice de référence
La clause recette, liant le loyer au chiffre d'affaires du locataire
Les indices de référence pour l'augmentation des loyers commerciaux
Selon les statistiques de l'INSEE, les principaux indices utilisés pour l'augmentation des loyers commerciaux sont :
Indice | Pour quelles activités ? | Comment évolue-t-il ? |
ILC | Commerces et artisanat | Publication trimestrielle INSEE |
ILAT | Bureaux et entrepôts | Publication trimestrielle INSEE |
ICC | Anciennes indexations (avant 2014) | Peu utilisé aujourd'hui |
Bon à savoir : Une mesure temporaire de plafonnement de l'ILC à 3,5% a été mise en place pour les PME afin de limiter l'impact de l'inflation récente.
Ces indices sont publiés par l'INSEE avec un décalage de deux trimestres et servent de base au calcul de l'augmentation du loyer bail commercial.
La révision triennale du loyer en bail commercial
En résumé
• La révision triennale est le mécanisme standard d'ajustement du loyer tous les 3 ans • Elle doit être demandée formellement par le bailleur ou le locataire • Le nouveau loyer s'applique à partir de la date de la demande (pas de rétroactivité)
Conditions et procédure de la révision triennale
Selon l'article R145-20 du Code de commerce, pour réviser un loyer commercial, vous devez :
Attendre 3 ans minimum depuis :
L'entrée du locataire dans les locaux, ou
Le début du bail renouvelé, ou
La dernière révision du loyer
Formaliser votre demande par :
Lettre recommandée avec AR, ou
Acte d'huissier
Indiquer clairement le montant du loyer proposé (sinon la demande est nulle)
Calcul du loyer révisé et plafonnement légal
Calcul standard : La majorité des révisions suivent cette formule simple :
Nouveau loyer = Loyer actuel × (Indice récent ÷ Indice ancien)
Exemple : Un loyer de 24 000 € avec un ILC passé de 120 à 126
24 000 € × (126 ÷ 120) = 25 200 € (soit +5%)
Exception - Déplafonnement : Si les "facteurs locaux de commercialité" ont fortement changé (>10%), le loyer peut être fixé à la valeur du marché. Mais même dans ce cas, l'augmentation est limitée à 10% par an.
Périodicité et délais pour la révision du loyer commercial
La révision triennale bail commercial ne peut être demandée qu'une fois tous les trois ans. Il n'existe pas de délai maximum pour introduire cette demande après l'expiration du délai de trois ans, mais l'action en révision est soumise à une prescription de deux ans à compter de la date de la demande.
En cas de désaccord, la partie la plus diligente doit saisir le juge des loyers commerciaux dans ce délai de deux ans, sous peine de prescription de l'action.
Les clauses spécifiques affectant la révision du loyer
La clause d'échelle mobile (indexation)
La clause d'échelle mobile (article L145-39) permet une révision automatique du loyer selon un calendrier prévu au contrat, généralement chaque année.
✅ Ce qui est permis :
Choisir un indice adapté à l'activité concernée
Prévoir une fréquence de révision (mensuelle, trimestrielle, annuelle)
Limiter les variations (plancher/plafond)
⛔ Ce qui est interdit :
Utiliser un indice sans lien avec l'activité
Prévoir une clause qui ne fonctionne qu'à la hausse ("effet cliquet")
Créer une distorsion entre période d'indice et de révision
Les autres clauses spécifiques et leur impact
D'autres clauses peuvent modifier les règles classiques de révision :
📊 Clause recette - Le loyer varie en fonction du chiffre d'affaires :
Souvent utilisée dans les centres commerciaux
Comprend généralement un loyer minimum garanti
N'est pas soumise aux règles de la révision triennale
⏱️ Clause de révision fixe - Prévoit des paliers d'augmentation prédéfinis :
Augmentations programmées à dates fixes
Montants ou pourcentages fixés dès la signature
Indépendante des indices officiels
Contester une augmentation de loyer commercial
Comment contester une augmentation
Si vous recevez une demande d'augmentation que vous jugez injustifiée :
Vérifiez d'abord les points suivants :
Le délai de 3 ans est-il respecté ?
Le calcul d'indice est-il correct ?
La demande respecte-t-elle les formalités obligatoires ?
Suivez ce processus de contestation :
Répondez par LRAR en expliquant vos motifs de refus
Proposez une négociation amiable
Saisissez la commission départementale de conciliation
En dernier recours, introduisez une action judiciaire
Motifs légitimes pour refuser une augmentation
5 motifs de contestation recevables :
Non-respect du délai de 3 ans entre deux révisions triennales
Erreur de calcul dans l'application des indices
Absence de modification significative des facteurs locaux de commercialité en cas de déplafonnement
Vice de forme dans la demande (absence de LRAR ou d'indication du loyer)
Application incorrecte des clauses contractuelles
Conseil d'avocat : Avant toute contestation, faites vérifier votre calcul par un expert. Les tribunaux sont sévères face aux contestations infondées.
Documents et modèles pour contester une révision
Pour contester efficacement une augmentation de loyer bail commercial, il est recommandé de préparer :
Une lettre de contestation précisant les motifs du refus et proposant éventuellement un montant alternatif
Des éléments de preuve justifiant la contestation (historique des révisions précédentes, calculs d'indices, etc.)
Des références comparatives de loyers pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires
Situations spécifiques et cas particuliers
Rattrapage et rétroactivité en matière de loyer commercial
Question fréquente : Un bailleur peut-il réclamer des loyers "rattrapés" s'il a oublié de demander des augmentations pendant plusieurs années?
Réponse :
Pour la révision triennale : Non, aucune rétroactivité. Le nouveau loyer s'applique uniquement à partir de la date de la demande.
Pour la clause d'indexation : Un rattrapage limité est possible (généralement 5 ans) en cas d'oubli d'application.
Bail 3-6-9 et augmentation de loyer
Le bail 3-6-9 (bail commercial de 9 ans avec possibilité pour le locataire de résilier tous les 3 ans) obéit aux mêmes règles d'augmentation que les autres baux commerciaux.
À noter :
Les périodes de résiliation (3, 6, 9 ans) et les périodes de révision triennale sont deux mécanismes distincts
Une révision triennale peut être demandée à tout moment après 3 ans, même en dehors des échéances du bail
Ce n'est pas parce qu'un locataire peut partir à 3 ans qu'il faut attendre 3 ans pour demander une révision
Renouvellement de bail commercial et impact sur le loyer
Le renouvellement d'un bail commercial (après 9 ans généralement) est un moment clé pour la réévaluation du loyer.
Règles de base (article L145-34) :
Par défaut, augmentation limitée à la variation de l'indice applicable (ILC/ILAT)
Possibilité de déplafonnement dans certaines situations :
Modification notable des caractéristiques du local
Changement important dans la commercialité du lieu
Durée contractuelle du bail supérieure à 9 ans
Attention : Même en cas de déplafonnement, l'augmentation annuelle reste plafonnée à 10%.
Conseils pratiques pour propriétaires et locataires
Pour les propriétaires : optimiser la gestion des révisions de loyer
Recommandations aux propriétaires pour une gestion efficace des augmentations loyer bail commercial :
Mise en place d'un système de suivi rigoureux :
Tenir un calendrier précis des dates de révision possible (triennale et indexation)
Programmer des alertes 3 mois avant les échéances importantes
Surveiller trimestriellement la publication des indices de référence sur le site de l'INSEE
Respect scrupuleux du formalisme :
Envoyer les demandes de révision par LRAR ou acte d'huissier
Indiquer clairement le montant du loyer demandé (sous peine de nullité)
Mentionner les indices utilisés pour le calcul avec leurs dates de référence
Constitution d'un dossier solide :
Conserver un historique complet des révisions et des indices appliqués
Documenter toute modification des facteurs locaux de commercialité
Collecter des références de loyers comparables dans le quartier
Faire établir un rapport d'expertise préalable si nécessaire
Pour les locataires : se protéger contre les augmentations abusives
Conseils aux locataires pour se prémunir contre des augmentations de loyer commercial excessives :
Vérifications préalables lors de la réception d'une demande d'augmentation :
Contrôler le respect du délai minimum de trois ans entre deux révisions triennales
Vérifier systématiquement les calculs d'indexation avec les indices officiels publiés par l'INSEE
S'assurer que la demande respecte le formalisme requis (LRAR ou acte d'huissier)
Examiner si le montant du loyer proposé est clairement indiqué
Actions défensives :
Contester par écrit (LRAR) toute demande d'augmentation jugée non conforme dans un délai raisonnable
Solliciter une révision à la baisse en cas de diminution de la valeur locative ou lors de circonstances économiques défavorables
Demander la nullité des clauses d'indexation potentiellement illicites (indices inappropriés, effet cliquet...)
Saisir la commission départementale de conciliation en cas de désaccord persistant
Stratégies préventives :
Négocier dès la conclusion du bail les clauses d'indexation et de plafonnement
Faire insérer des clauses de révision adaptées à l'activité (clause recette par exemple)
Documenter l'état du marché locatif local avec des références comparables
Face à votre problème, notre cabinet intervient.
Face à la technicité de cette matière et aux enjeux financiers souvent importants, le recours à un avocat spécialisé comme le Cabinet Plouton peut s'avérer déterminant. Notre équipe d'avocats experts en droit des contrats vous accompagne efficacement, que vous soyez propriétaire ou locataire, dans toutes vos démarches et négociations relatives à la révision des loyers commerciaux à Bordeaux et partout en France.
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FAQ : Questions fréquentes sur la révision du loyer commercial
Quand peut-on augmenter le loyer d'un bail commercial ?
L'augmentation peut intervenir soit dans le cadre de la révision triennale (tous les 3 ans), soit selon la périodicité prévue par une clause d'indexation (généralement annuelle), soit lors du renouvellement du bail.
Comment calculer l'augmentation du loyer bail commercial avec l'ILC ?
Le calcul s'effectue selon la formule : Loyer actuel × (Dernier ILC publié ÷ ILC de référence lors de la dernière fixation du loyer).
Peut-on refuser une augmentation de loyer commercial ?
Oui, si elle ne respecte pas les conditions légales ou contractuelles, notamment en cas de calcul erroné, de non-respect du délai de 3 ans, ou d'absence de justification d'un déplafonnement.
Quelle est la différence entre révision triennale et indexation du loyer ?
La révision triennale est un mécanisme légal intervenant tous les 3 ans à la demande d'une partie, tandis que l'indexation résulte d'une clause contractuelle permettant une révision automatique (généralement annuelle) selon l'évolution d'un indice.
Un bailleur peut-il demander un rattrapage des augmentations non appliquées ?
Pour la révision triennale, non, car elle n'est pas rétroactive. Pour l'indexation, un rattrapage limité (généralement 5 ans) est possible en cas d'oubli d'application de la clause.
Comment contester une augmentation de loyer commercial jugée excessive ?
Par une réponse écrite motivée au bailleur, suivie si nécessaire d'une saisine de la commission départementale de conciliation, puis éventuellement du juge des loyers commerciaux.
Les augmentations de loyer sont-elles plafonnées ? Oui, lors de la révision triennale, l'augmentation est plafonnée à la variation de l'indice applicable. Même en cas de déplafonnement, l'augmentation annuelle ne peut excéder 10% du loyer précédent.
Quels sont les indices utilisés pour la révision des loyers commerciaux ?
Principalement l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) pour les activités commerciales et artisanales, et l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour les activités tertiaires et les bureaux.
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