Vice caché sur une toiture lors de la vente d’une maison : les vendeurs mis hors de cause en appel.

Cour d'Appel de Bordeaux, 2eme chambre civile, 27 Novembre 2025, RG n°22/03386

Notre cabinet est intervenu aux côtés de Monsieur et Madame F., vendeurs d’un bien immobilier, dans un contentieux civil les opposant aux acquéreurs, à la suite de la vente d’une maison située en Gironde.

Par un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux, la juridiction a totalement infirmé le jugement rendu en première instance, qui avait retenu la responsabilité de nos clients au titre de la garantie des vices cachés. Cette décision met un terme favorable à une procédure engagée plusieurs années après la vente.

Contexte de l’affaire

En octobre 2016, les époux F. ont vendu leur maison d’habitation située dans l'entre deux mer à une quinzaine de kilomètres de Bordeaux.

Plusieurs années après la vente, les acquéreurs ont invoqué l’existence de désordres affectant la toiture et les chéneaux du bien, estimant qu’il s’agissait de vices cachés antérieurs à la vente et prétendument connus des vendeurs.

Après une phase de référé expertise, puis une procédure au fond, le tribunal judiciaire de Bordeaux, par jugement du 28 juin 2022, avait fait droit aux demandes des acquéreurs.

Les époux F. avaient alors été condamnés à une réduction du prix de vente, au paiement de diverses sommes au titre des travaux et frais, ainsi qu’aux dépens et à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le total des condamnations s'élevait à plus de 60.000 euros.

Nos clients ont décidé d’interjeter appel de cette décision.

Notre intervention en appel

Nous avons assisté les époux F. devant la cour d’appel de Bordeaux, en contestant fermement l’analyse retenue en première instance.

Notre travail s’est articulé autour de plusieurs axes essentiels, notamment :

• la contestation de la caractérisation du vice caché, au regard des conditions strictes posées par les articles 1641 et suivants du Code civil ;

• l’absence de preuve d’une connaissance par les vendeurs des désordres allégués au moment de la vente ;

• l’analyse critique des éléments issus de l’expertise judiciaire, en rappelant que l’appréciation juridique du vice et de la bonne foi du vendeur relève du juge et non de l’expert ;

• le rappel de la portée de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés figurant à l’acte de vente.

  
  

Cette argumentation visait à démontrer que les conditions permettant d’écarter la clause d’exonération et d’engager la responsabilité de nos clients n’étaient pas réunies.

La décision de la cour d’appel

Par son arrêt, la cour d’appel de Bordeaux a suivi cette analyse et a prononcé une infirmation totale du jugement de première instance.

La Cour considère en effet que la preuve de la connaissance du vice par les vendeurs au moment de la vente n'était pas rapportée par les acquéreurs.

La juridiction d’appel a ainsi écarté l’ensemble des condamnations prononcées contre les époux F., les déchargeant de toute responsabilité au titre des désordres invoqués par les acquéreurs.

Cette décision marque un revirement complet par rapport au jugement rendu en première instance et rétablit pleinement la position de nos clients.

Ce qu’il faut retenir

Cette affaire illustre plusieurs principes importants en matière de vente immobilière et de garantie des vices cachés :

• la charge de la preuve du vice caché et de la connaissance du vendeur pèse sur l’acquéreur ;

• l’existence d’un désordre ne suffit pas, à elle seule, à caractériser un vice caché juridiquement indemnisable ;

• la clause d’exclusion de garantie conserve toute sa portée tant qu’il n’est pas démontré que le vendeur avait connaissance du vice au moment de la vente.

Elle souligne également l’importance du travail en appel, qui permet un réexamen complet de l’affaire tant sur le plan factuel que juridique.

Notre cabinet accompagne régulièrement des particuliers confrontés à des contentieux complexes en matière immobilière, tant en première instance qu’en appel. Si vous êtes impliqué dans un litige similaire ou si votre responsabilité est mise en cause à la suite d’une vente, nous pouvons vous assister et défendre vos intérêts devant les juridictions civiles compétentes.