Diagnostic termites erroné : 90 000 € pour l'acheteuse (Libourne)

Tribunal Judiciaire de Libourne, 18 janvier 2024, RG n°22/00203

Une acheteuse a obtenu près de 90 000 € de dommages et intérêts après avoir découvert une infestation grave de termites dans la maison qu'elle avait acquise pour 135 000 €. Le Tribunal Judiciaire de Libourne a condamné le diagnostiqueur immobilier et son assureur, jugeant que le diagnostic « termites » réalisé avant la vente était erroné malgré de nombreux indices d'infestation. Cette décision rappelle que l'existence d'un diagnostic immobilier avant-vente ne garantit pas l'absence de vices cachés.

Les faits : une maison achetée 135 000 € rongée par les termites

En septembre 2016, Madame E. faisait l'acquisition d'une maison individuelle à usage de résidence principale pour un montant de près de 135 000 €.

Quelques mois après son installation, la nouvelle propriétaire constatait l'affaissement du plancher de l'étage.

Elle effectuait une déclaration de sinistre auprès de son assureur multi-risques habitations.

L'expert missionné par la compagnie d'assurance caractérisait l'existence d'un danger pour la sécurité des personnes et condamnait l'accès à toute une partie de l'étage, dont le plancher était renforcé par des étais couvrant la moitié de la surface du rez-de-chaussée.

Les expertises concluaient à l'existence d'un désordre antérieur à la vente.

L'expertise judiciaire révèle une infestation ancienne de termites

Madame E. sollicitait du Juge des référés une expertise judiciaire, laquelle mettait en évidence une infestation grave et ancienne de termites.

Pourtant, avant la vente et tel que le prévoit la règlementation, un diagnostic « termites » avait été réalisé préalablement à la vente.

Un tel diagnostic est obligatoire avant toute vente immobilière dans les zones dites contaminées, ce qui est le cas d'un grand nombre de départements du Sud-ouest de la France (article L. 271-4 du Code de la construction).

Au regard de l'ancienneté de l'infestation et du laps de temps écoulé entre la vente et les constatations de l'Expert, le diagnostiqueur avait nécessairement commis une négligence dans la réalisation de son diagnostic.

L'action en responsabilité contre le diagnostiqueur et son assureur

Madame E. assignait alors en responsabilité l'entreprise ayant réalisé le diagnostic ainsi que son assureur, étant précisé que le diagnostiqueur immobilier est tenu de contracter une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions (article L. 271-6 du Code de la construction).

Les arguments de défense de l'assureur du diagnostiqueur

Un débat s'est engagé avec l'assureur du diagnostiqueur qui a, tout au long de la procédure, dénié sa garantie :

• D'abord, au motif que la société de diagnostic n'avait commis aucune faute ;

• Ensuite, que l'opérateur de diagnostic n'était selon lui pas certifié. Madame E. a pu rapporter la preuve de la certification de l'opérateur au cours des débats ;

• Enfin, l'assureur contestait le quantum des demandes indemnitaires de Madame E. qu'il jugeait disproportionnées ou injustifiées.

Les préjudices indemnisés : jouissance, matériel et moral

Madame E. sollicitait l'indemnisation de ses préjudices que nous avons établis comme suit :

• Préjudice de jouissance résultant de l'impossibilité pour elle de jouir de l'entière surface de sa résidence principale ;

• Préjudice matériel caractérisé par les frais de remise en état de l'habitation et de relogement durant les travaux ;

• Préjudice moral au regard de la longueur de cette procédure éprouvante.

Madame E. a en effet été privée de profiter paisiblement d'une maison saine durant plusieurs années.

La décision du Tribunal Judiciaire de Libourne : 90 000 € de dommages et intérêts

Le Tribunal a retenu l'intégralité de notre argumentation, considérant que le diagnostiqueur avait commis une faute en établissant un « diagnostic erroné malgré l'existence de nombreux indices » d'une infestation de termites.

Le Tribunal a balayé l'argumentation de l'assureur et l'a condamné à indemniser Madame E. de l'ensemble des postes de préjudice qu'elle avait invoqués, par une somme de près de 90 000 €.

L'assureur a été débouté de sa demande tendant à voir appliquer une franchise contractuelle sur l'indemnité reçue.

Madame E. va donc pouvoir débuter les travaux de remise en état de son habitation.

Diagnostic immobilier et vices cachés : ce que retient la décision

L'existence d'un diagnostic immobilier avant-vente n'est donc pas gage de l'absence de vices cachés. Lorsque le diagnostiqueur n'a pas détecté des indices objectifs d'infestation, sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée, et son assureur tenu d'indemniser l'acquéreur sur l'ensemble des postes de préjudice : jouissance, matériel et moral.