Vice caché immobilier : 50 000 € écartés par la clause de non-garantie

Le 14 mai 2019, le Tribunal de Grande Instance de Périgueux (RG n°17/00870) a débouté un acquéreur immobilier qui réclamait plus de 50 000 euros au titre des vices cachés. Le Cabinet Julien Plouton, qui défendait le vendeur, a obtenu l'application de la clause de non-garantie stipulée dans l'acte de vente, faute pour l'acquéreur de démontrer la mauvaise foi du vendeur sur l'état de la charpente.

Vente immobilière : l'acquéreur réclame plus de 50 000 euros au vendeur

Quelques mois après la signature de l'acte de vente, l'acquéreur a alerté le vendeur sur l'état très vétuste de la charpente du bien acquis. Selon lui, l'ouvrage nécessitait une réfection complète pour en préserver la solidité.

Faute d'accord amiable, l'acquéreur a engagé une action judiciaire devant le Tribunal de Grande Instance de Périgueux. Il sollicitait une indemnisation supérieure à 50 000 euros, ventilée en plusieurs postes de préjudice :

• les travaux de reprise de la charpente ;

• le préjudice économique lié à la perte de loyers ;

• le préjudice de jouissance ;

• le préjudice moral.

Le fondement de l'action reposait sur la garantie des vices cachés prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil.

La garantie des vices cachés et la clause de non-garantie

L'article 1641 du Code civil impose au vendeur de garantir l'acquéreur contre les défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à sa destination. L'article 1643 ajoute que cette garantie est due même lorsque le vendeur ignore l'existence du vice.

Toutefois, ce même article 1643 réserve une exception majeure : le vendeur peut s'exonérer de la garantie si une clause de non-garantie a été expressément stipulée dans l'acte de vente. Cette exonération est cependant écartée lorsque le vendeur connaissait le vice au moment de la vente, la mauvaise foi neutralisant la clause.

En l'espèce, l'acte de vente comportait une clause de non-garantie des vices cachés au profit du vendeur. La discussion judiciaire s'est donc concentrée sur un point unique : le vendeur avait-il connaissance du vice affectant la charpente ?

La stratégie de défense du Cabinet Julien Plouton

Pour faire échec à la clause de non-garantie, l'acquéreur soutenait que le vendeur ne pouvait ignorer l'état dégradé de la charpente. Il s'appuyait notamment sur les travaux d'isolation et de pose d'un faux-plafond réalisés par le vendeur, qui auraient nécessairement révélé la vétusté de la structure.

Le Cabinet a opposé à cette argumentation la bonne foi du vendeur et l'absence de preuve d'une connaissance effective du vice. La défense a démontré que les travaux invoqués par l'acquéreur ne permettaient pas, à eux seuls, d'établir que le vendeur avait eu une vision claire de l'état de la charpente.

Sur cette base, le Cabinet a sollicité l'application pleine et entière de la clause de non-garantie stipulée dans l'acte authentique.

La décision du Tribunal de Grande Instance de Périgueux

Par jugement du 14 mai 2019, le Tribunal de Grande Instance de Périgueux a suivi l'argumentation de la défense. Il a jugé que la preuve de la connaissance du vice par le vendeur n'était pas rapportée et que la clause de non-garantie devait donc recevoir application.

L'acquéreur a été débouté de l'intégralité de ses demandes. Aucune indemnisation, sur les plus de 50 000 euros sollicités, n'a été mise à la charge du vendeur.

Ce que cette décision rappelle aux vendeurs immobiliers

Cette affaire illustre la portée concrète d'une clause de non-garantie des vices cachés dans une vente immobilière entre particuliers. Trois enseignements pratiques se dégagent :

• la clause de non-garantie reste un outil de protection efficace pour le vendeur non professionnel, à condition d'être correctement rédigée dans l'acte ;

• la charge de la preuve de la connaissance du vice par le vendeur pèse sur l'acquéreur qui souhaite neutraliser la clause ;

• des travaux antérieurs réalisés par le vendeur ne suffisent pas, à eux seuls, à caractériser sa mauvaise foi.

Le Cabinet Julien Plouton intervient régulièrement en défense des vendeurs et des acquéreurs dans les contentieux post-vente immobilière fondés sur les articles 1641 et suivants du Code civil.